Créer et gérer une SCI (société civile immobilière)

1) Le point de départ de la constitution d'une SCI, les bonnes questions et les étapes

A) Pourquoi une SCI ?
– Connaître la SCI (Société Civile Immobilière)
– Les objectifs et la stratégie patrimoniale de la SCI
> acquérir un patrimoine
> protéger un patrimoine
> faciliter la transmission du patrimoine
> optimiser l'immobilier dans une SCI
– Les différentes formes de structures sociétaires immobilières

B) Les étapes de la création d'une SCI
– Qui peut devenir associé ?
– Droit et obligations des associés
– Démembrement : avantages, droits et obligations du nu-propriétaire et de l'usufruitier
– Durée de vie de la SCI
– Définition des biens qui peuvent être apportés ou non dans la SCI
– Les différentes formalités à accomplir
– Rédiger les statuts (clauses sensibles, objet social, indivision, répartition des parts)
– Déterminer le montant du capital social (réduit ou libéré progressivement)
– Organiser le partage des pouvoirs et de la responsabilité
– Appréhender les différentes garanties lors de la création (garanties exigées par les prêteurs, nantissement des parts, etc.)

2) La Société Civile Immobilière gérée et optimisée

A) Les règles de gestion d'une Société Civile Immobilière
– La gestion d'une SCI : location, vente, emprunt
– Décisions collectives des associés
– Nomination du ou des gérant(s)
– Attributions de la gérance
– L'organisation des pouvoirs : entre théorie et pratique
– Les appels de fonds auprès des associés, autres modes de financement
– Les cessions de parts et des immeubles
– Le choix optimal et la valorisation de parts de SCI
– Limites de la SCI :
> formalisme lié à son statut de société
> impossibilité d'obtention d'offres de prêt
> responsabilité des associés
> vigilance du Trésor public

B) Régime fiscal d'une Société Civile Immobilière
– L'impact fiscal d'un montage de SCI
– IS ou IR : les éléments du choix
– L'imposition d'une SCI familiale
– Les effets de levier de l'option à l'IS
– Les évolutions possibles de la société
– Le régime d'imposition
> Des revenus fonciers
> Des plus-values
> Des acquisitions de parts
– Gestion de la TVA
– Déterminer le résultat fiscal
– Les conséquences fiscales de la dissolution